경매와 공매의 차이점｜처음 시작하는 사람을 위한 비교 가이드

둘 다 시세보다 저렴하게 매수할 기회처럼 보이지만 법적 근거·진행 기관·입찰 방법·명도 방식 등에서 중요한 차이가 있습니다.

그래서 단순한 가격 비교보다는 각 제도가 어떤 구조와 절차를 가지고 있는지부터 정확히 이해하는 것이 필요합니다.

이 글은 경매와 공매 중 어느 쪽이 더 유리한지를 단정하거나 단기 수익 관점에서 비교하지 않습니다.

2025년 기준 제도와 절차의 구조적 차이를 중심으로 초보자도 각 방식의 성격·리스크·실무 흐름을 이해하고 자신의 상황에 맞는 선택 기준을 세울 수 있도록 정리한 안내 글입니다.

1. 경매와 공매, 한 줄 정의로 먼저 이해하기

1) 부동산 경매란?

부동산 경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 경우, 채권자의 신청에 따라 법원이 부동산을 강제로 매각해 채권을 회수하는 절차입니다.

즉, 개인 간 또는 금융기관과의 사적 채무관계를 정리하기 위한 법원 주관 매각 제도로 이해할 수 있습니다.

경매 절차는 민사집행법에 따라 진행되며 채권자의 신청 → 법원의 경매개시결정 → 부동산 압류 → 입찰을 통한 매각 → 배당 이라는 단계로 구성됩니다. 이 전 과정은 부동산 소재지 관할 법원이 통제합니다.

2) 부동산 공매란?

부동산 공매는 국세·지방세 체납 등으로 압류된 재산을 국가·지방자치단체 또는 공공기관이 공개 입찰 방식으로 매각하는 절차입니다.

즉, 세금이나 각종 공공 채무를 회수하기 위한 공적 매각 제도라고 볼 수 있습니다.

공매에서 채권자는 개인이 아니라 국가·지방자치단체·공공기관이며 실제 매각 실무는 대부분 한국자산관리공사(캠코)에 위탁되어 진행됩니다.

이로 인해 공매 물건은 일반적인 주거용 부동산뿐 아니라 토지·수익용·특수 물건이 포함되는 경우도 많습니다.

2. 경매 vs 공매, 핵심 비교표로 한눈에 보기

1) 경매와 공매의 구조적 차이

3. 법적 근거와 진행 기관으로 보는 차이

1) 경매는 ‘민사집행법’에 따른 법원 절차

경매는 민사집행법에 따라 진행되는 강제집행 절차입니다. 채권자의 신청으로 법원이 경매개시결정을 내리면, 해당 부동산은 법적으로 압류됩니다.

이후 압류 → 매각(입찰) → 배당의 순서로 절차가 진행되며 입찰부터 배당까지 전 과정은 법원이 직접 통제합니다.

2) 공매는 ‘국세징수법·지방세징수법’ 등 공법에 따른 절차

공매는 국세징수법·지방세징수법 등 공법에 따라 세금이나 공공요금 체납으로 압류된 재산을 매각하는 절차입니다.

국세청, 지방자치단체, 공공기관이 채권자(국가·지자체)가 되고 매각 실무는 대부분 한국자산관리공사(캠코)에 위탁됩니다.

3) 온비드(Onbid)라는 통합 공매 포털

공매는 대부분 온비드(Onbid)라는 온라인 공매 포털을 통해 진행됩니다.

온비드에서는 전국 공공기관의 공매 물건을 한 번에 검색할 수 있으며 물건 검색 → 입찰 신청 → 보증금 납부 → 낙찰·계약까지 전 과정을 온라인으로 처리할 수 있도록 구조화되어 있습니다.

이로 인해 공매는 시간과 장소의 제약 없이 참여할 수 있다는 실무적 장점을 갖습니다.

4. 입찰 방식과 절차의 차이

1) 경매 입찰: 법원에 가서 ‘기일입찰’이 기본

전통적으로 경매는 법원 현장에 가서 하는 기일입찰이 기본입니다. 입찰일에 직접 법원 경매계에 방문해, 입찰표를 작성하고 입찰보증금을 동봉해 제출하는 방식입니다.

최근에는 일부 사건에서 전자입찰이 병행되기도 하지만 여전히 “법원에 간다”는 이미지가 강합니다.

2) 공매 입찰: 100% 온라인 ‘전자입찰’이 기본

공매는 기본적으로 온라인 전자입찰입니다. 온비드 사이트에 회원가입 후, 공인인증 또는 공동인증서를 등록해 전자입찰에 참여할 수 있습니다.

공고 확인부터 입찰서 제출, 보증금 납부, 낙찰 통보까지 대부분 컴퓨터와 모바일로 진행되기 때문에 “시간과 장소 제약 없이 입찰 가능”하다는 장점이 있습니다.

3) 보증금과 잔금 규정의 차이

경매와 공매 모두 입찰보증금은 통상 매각예정가격의 10% 이상 수준입니다.

다만 공매의 경우 국세징수법·지방세징수법에 따라 보증금 비율과 잔금 기한 등 세부 규정이 따로 정해져 있고 온비드 공고문에 보증금 비율·입금 계좌·잔금 기한이 구체적으로 명시됩니다.

5. 권리분석과 명도, 어디가 더 유리할까?

1) 경매: 인도명령 제도로 명도는 비교적 체계적

경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하고도 점유자가 나가지 않는다면 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다.

인도명령이 내려지면 집행관이 강제로 집을 비워주는 절차까지 이어질 수 있어 명도에 대한 법적 장치가 상대적으로 잘 갖춰져 있다는 평가를 받습니다.

2) 공매: 명도는 협의·소송으로 해결하는 경우가 많음

공매는 경매처럼 인도명령 제도가 폭넓게 활용되기 어렵고 실무에서는 점유자와 협의 → 이사비 지급 → 자진 퇴거 또는 명도소송으로 해결하는 사례도 많습니다.

그래서 공매 투자자들은 점유 관계를 더 보수적으로 분석하는 편입니다.

3) 초보자 관점에서 본 권리분석 난이도 차이

경매·공매 모두 권리분석이 필수입니다.

다만 경매는 오래된 시장이라 강의·책·사례·자료가 상대적으로 풍부하고 공매는 온비드 공고문 + 등기부등본 + 현장 확인을 스스로 해석해야 할 때가 많아 초보자에게는 정보 격차가 크게 느껴질 수 있습니다.

6. 초보자라면 어디부터 시작할까? (실전 조언)

1) “경매 먼저, 공매는 그 다음”을 추천하는 이유

• 경매 관련 입문 강의·책·사례가 압도적으로 많아 학습 자료 수급이 쉽다
• 법원 경매 정보 사이트, 경매 물건 분석 자료 등 무료·유료 정보가 다양
• 인도명령 등 명도 관련 제도가 상대적으로 명확해 리스크 관리 측면에서 유리

공매는 온라인으로 접근성이 좋지만, 물건의 성격이 특수한 경우가 많고 토지·수익형 부동산·권리관계가 복잡한 물건이 포함되는 경우도 적지 않습니다.

세금 관련 법령까지 함께 이해해야 하는 경우가 많아 “경매 → 공매” 순서로 확장하는 전략을 추천할 수 있습니다.

2) 공매를 먼저 해보고 싶은 사람을 위한 팁

• 온비드에서 회원가입 후, 물건 검색·입찰 화면을 먼저 익히기
• 바로 입찰하지 말고, 관심 물건 5~10개를 선정해 “가상 입찰” 시뮬레이션 하기
• 공매 특성상 토지·수익용·특수물건이 많으므로 주거용 주택 위주로 시작하기
• 명도·권리분석 관련해서는 경매 자료도 함께 참고하기

7. 정리 : 경매 vs 공매, 내 상황에 맞게 선택하는 것이 핵심

요약하면,

• 경매는 민사집행법에 따른 법원 주관 절차로, 사적 채무 정리가 목적
• 공매는 국세징수법·지방세징수법 등에 따른 국가·공공기관 주관 절차로, 세금 체납 등 공적 채무 정리가 목적
• 경매는 법원 출석 기일입찰이 기본, 공매는 온비드 온라인 입찰이 기본
• 경매는 인도명령 등 명도 절차가 비교적 체계적, 공매는 협의·소송 비중이 크다

처음 시작하는 분이라면 “어느 쪽이 더 좋다”기보다는 내가 이해하고 통제할 수 있는 범위 안에서 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이 글이 경매와 공매의 차이를 한눈에 정리하는 데 도움이 되셨다면 다음 글에서는 “경매·공매 실전 물건 고르는 법, 권리분석 체크리스트”도 함께 살펴보시길 추천드립니다.

경매와 공매는 구조와 절차, 책임 범위가 서로 다른 제도이므로 실제 참여 전에는 반드시 해당 물건의 공고문·법적 근거·권리관계를 기준으로 개별적으로 확인하는 과정이 필요합니다.