2025년 현재, 등기부등본에 남겨진 ‘흠집’, 즉, 각종 권리 설정, 가압류, 가등기, 전세권, 근저당 등은 매수자나 임차인에게 큰 리스크가 될 수 있습니다. 이 글에서는 등기부등본에서 반드시 살펴봐야 할 7가지 주요 위험 신호를 정리하고 각각이 어떤 의미인지, 계약 전에 왜 중요한지 설명합니다.
1. 왜 등기부등본은 반드시 확인해야 하나?
1.1 등기부등본의 구조 : 표제부 · 갑구 · 을구
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
표제부에는 부동산의 위치, 면적, 구조 등 기본 정보가
갑구에는 소유권과 소유권 변동 이력
을구에는 소유권 이외의 권리 관계(근저당, 전세권, 가압류, 가등기 등)가 기재됩니다.
단순히 집 주소와 소유자만 보는 것이 아니라 이 ‘권리 관계’란에 어떤 기록이 있는지 전체적으로 들여다보아야 “진짜 안전한 거래”인지 판단할 수 있습니다.
1.2 2025년, 등기부등본 확인이 더욱 중요한 이유
최근 부동산 시장의 불확실성과 전세 사기 우려가 높아지면서 단순한 구두 약속이나 계약서보다 등기부등본에 남은 기록이 훨씬 중요해졌습니다.
실제로 2025년에도 전세사기 유형 중 상당수가 ‘소유권자의 허위 계약’ 또는 ‘가등기·근저당·가압류 누락’에서 비롯되었다는 경고가 많습니다.
2. 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 ‘흠집 7종’
2.1 가등기 / 가처분 / 신탁 설정
등기부등본의 갑구나 을구에 “가등기”, “가처분”, “신탁”이라는 단어가 있다면 경계가 필요합니다.
이는 아직 소유권 이전이 완료되지 않았거나 소유권이 담보 또는 제3자 신탁 상태일 수 있음을 의미합니다.
만약 매매 계약을 체결한 뒤에도 이 상태가 해소되지 않는다면 실제 소유권이 이전되지 않거나 제3자 권리가 우선될 수 있어 소유권 분쟁의 위험이 큽니다.
2.2 근저당권 또는 다수의 근저당 설정
을구에 근저당권, 채권최고액 등이 기재되어 있다면 매도인(현재 소유자)이 대출을 담보로 설정해둔 경우입니다.
특히 근저당권이 여러 개 설정되어 있거나 최고액이 큰 경우는
집값이 하락하거나 채무가 정리되지 않으면 매수인이 대신 책임을 질 수 있는 위험이 있습니다.
따라서 반드시 근저당 설정 여부와 금액, 권리자, 설정 일자를 확인해야 합니다.
2.3 압류 / 가압류 / 가처분 기록
등기부등본 을구에서 압류, 가압류, 가처분 기록이 있다면 부동산이 채무 불이행, 세금 체납, 소송 등의 대상이 되었다는 의미일 수 있습니다.
이 경우, 집을 매매하거나 전세 계약 후 보증금을 돌려받기가 매우 어렵거나, 예기치 않은 법적 책임이 매수자나 임차인에게 넘어올 수 있습니다. 반드시 피해야 할 신호입니다.
2.4 전세권 / 임차권 설정된 경우
을구에 전세권, 임차권 등의 기록이 있다면, 지금의 임차인 또는 기존 전세 계약자가 법적으로 보호받는 권리를 가지고 있다는 의미입니다.
만약 매수 후 이 전세권이 그대로 남아 있다면 새 주인이 해당 세입자의 보증금 반환 또는 계약갱신 요구에 대응해야 할 수 있어 반드시 계약 전 후속 정리 절차(전세권 말소 등)를 확인해야 합니다.
2.5 소유권 변동 이력 중 잦은 매매 또는 상속·증여 이력
갑구에서 최근 몇 년 사이에 소유권이 여러 번 바뀐 기록이 있다면,
이는 일반적으로 “단기간에 여러 차례 거래된 매물”이라는 의미일 수 있습니다.
이 경우, 실거주 목적이 아닌 단기 투자 또는 투기용 매물일 가능성이 있으며 집값 변동이나 향후 재산권 분쟁 등에 노출될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
2.6 표제부 실제 구조와 계약서 면적 불일치 (주소·면적·건물 구조)
표제부에 기록된 주소, 층수, 면적, 건물 구조이 실제 계약서 내용이나 집 상태와 다르다면 향후 소유권, 등기, 세금, 대출 시 문제가 될 수 있습니다.
예를 들어, 계약서상 전용면적이 84㎡인데 등기부에는 다른 면적이 기재되어 있다면 이는 향후 대출 한도, 재산세, 보증 문제에서 곤란을 겪을 수 있는 ‘숨은 리스크’입니다.
2.7 다수의 권리 설정 + 권리자 불명 또는 연락처 불분명
을구에 여러 권리(가등기, 근저당, 전세권, 압류 등)가 중첩되어 있고
그 권리자(채권자 등)가 명확하지 않거나 연락처가 불분명한 경우도 위험합니다.
이런 경우, 나중에 채권자나 이해관계자가 등장해 권리 주장을 할 수 있어 특히 다주택자나 투자 목적으로 매수하려는 경우 각별히 주의해야 합니다.
3. 위험 신호를 발견했다면 – 어떻게 대응할 것인가?
3.1 계약 진행 전에 반드시 권리관계 정리 요구
가등기, 근저당, 전세권, 압류 등 위험 기록을 발견했다면 계약 전에 매도인(또는 집주인)에게 권리 말소 또는 정리 증빙을 요구해야 합니 다. 단순한 입주 후 해결 약속은 신뢰하기 어렵습니다.
3.2 법률 또는 전문가 도움 받기 (공인중개사, 변호사, 등기 전문가)
권리 복잡성이 높거나 권리자가 여러 명일 경우, 공인중개사나 부동산 전문 변호사의 자문을 받아 등기이전 후 권리관계가 완전 정리되는지 확인하는 것이 안전합니다.
3.3 등기부등본 + 건축물대장 + 실거래가 / 시세 비교까지 병행
등기부등본만으로는 알 수 없는 실사용 상태, 건축물 허가 내역, 구조 변경 여부 등을 함께 건축물대장, 실거래가, 시세 동향과 비교해 보는 것이 좋습니다.
이것이야말로 2025년 기준 안전 부동산 거래의 기본입니다.
4. 결론 – “등기부등본, 천천히 꼼꼼히 읽자”
등기부등본은 단순한 “집 소유자 확인서류”가 아니라 그 부동산에 얽힌 모든 권리관계와 잠재적인 리스크가 담긴 중요한 문서입니다.
본문에서 정리한 ‘흠집 7종’ – 가등기·가처분, 근저당, 압류/가압류, 전세권/임차권, 빈번한 소유권 변동, 면적/주소 불일치, 복수 권리 설정 + 권리자 불명 – 중 하나만 있어도 거래 조건은 충분히 재고해야 합니다.
계약 전에는 반드시 등기부등본을 열람하여 위 항목들을 체크하고
필요하다면 권리 정리 요청 또는 전문가 상담을 거쳐 “묻지마 계약”이 아닌 “정보에 기반한 안전한 거래”를 하시길 권합니다.