부동산 경매 실투자 수익률 계산법 초보자 버전

1. 경매 수익률 계산의 핵심은 ‘실투자금’이다

1) 실투자금이란 무엇인가?

실투자금이란, 경매에 들어간 내 돈이 실제로 얼마인지를 의미합니다. 단순히 낙찰가가 아니라 다음 금액이 모두 포함됩니다.

• 낙찰가 중 자기자본
• 취득세·등록세
• 법무비·인지대
• 명도비
• 수리비
• 잔금 대출 이자

이 모든 금액을 더한 것이 바로 ‘실제 내가 투입한 진짜 돈’ = 실투자금입니다.

2) 왜 실투자금이 중요한가?

수익률은 항상 ‘수익 ÷ 실투자금’으로 계산해야 합니다. 낙찰가 기준으로 계산하면 수익률이 과장되어 잘못된 투자 판단을 하게 됩니다.

2. 실투자 수익률 계산 기본 공식

1) 기본 수익률 공식

실투자 수익률(%) = (순수익 ÷ 실투자금) × 100

2) 순수익 계산 공식

순수익 = 매도금액 또는 임대수익 – (낙찰가 + 세금 + 명도비 + 수리비 + 금융비용)

3. 단기 매도형 경매 수익률 계산 예시

사례 ① 빌라 경매 단기 차익형

• 낙찰가: 1억 2천만 원
• 취득세·법무비: 700만 원
• 명도비: 300만 원
• 수리비: 500만 원
• 총투입금: 1억 3,500만 원
• 매도금액: 1억 5,500만 원

① 순수익 계산

1억 5,500만 원 – 1억 3,500만 원 = 2,000만 원

② 실투자 수익률 계산

2,000만 원 ÷ 1억 3,500만 원 × 100 = 약 14.8%

단기 매도형 경매에서는 이처럼 10~20% 내외 실투자 수익률이 실제 사례에서 자주 확인되는 범위입니다.

4. 월세형 경매 수익률 계산 예시

사례 ② 소형 오피스텔 월세형

• 낙찰가: 9천만 원
• 자기자본: 3천만 원
• 대출: 6천만 원
• 월세: 70만 원
• 월 이자: 25만 원
• 관리비·세금: 월 5만 원

① 월 순수익

70만 원 – (25만 원 + 5만 원) = 월 40만 원

② 연 순수익

40만 원 × 12 = 480만 원

③ 실투자 수익률

480만 원 ÷ 3천만 원 × 100 = 연 16%

월세형 경매는 이처럼 연 10~18% 수준의 실투자 수익률이 현실적인 평균 구간입니다.

5. 수익률 계산 시 자주 누락되는 항목

• 취득세·법무비 빼먹음
• 명도비를 0원으로 가정
• 대출 이자 미반영
• 공실 기간 미반영
• 수리비 과소 평가

이 중 하나라도 빠지면 일부 비용이 누락될 경우 실제 수익률과 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

6. 2025년 기준, 경매 수익률 판단 참고 범위

투자 유형별 적정 수익률 구간

• 아파트 경매: 연 6~10%
• 빌라 경매: 연 10~18%
• 상가 경매: 연 8~15%
• 단기 매도형: 연 환산 15~30%

이 구간을 벗어나 “연 40%, 50% 보장” 같은 수익률 홍보는 대부분 과장 또는 허위로 참고 기준으로 활용할 수 있습니다.

7. 초보자를 위한 실전 수익률 계산 체크리스트

• 낙찰가만 보지 말고 실투자금 계산하기
• 취득세·법무비·명도비 반드시 포함
• 대출 이자와 공실 기간 반영
• 월세형은 연 수익률로 환산
• 매도형은 세금까지 포함해 순수익 계산

8. 수익률 계산에서 기억해야 할 핵심 정리

부동산 경매에서 수익률은 감각이 아니라
계산된 숫자를 기준으로 판단하는 지표입니다.
특히 초보자일수록 높은 수익률보다
현실적인 범위를 기준으로 검토하는 것이 안정적인 접근이 될 수 있습니다.

“경매 수익률은 크게 맞추는 게임이 아니라,
작게라도 정확하게 맞추는 계산 게임이다.”

이 공식만 정확히 지키셔도 2025년 경매 시장에서 감정이 아닌 숫자로 투자하는 이 가능합니다.

다음 글에서는 「경매 수익률 자동 계산 엑셀 활용법」, 「월세형 vs 단기차익형 수익률 직접 비교」를 이어서 정리해 드리겠습니다.