부동산 경매를 처음 접하면 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 ‘전문 용어’입니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 최저매각가격, 대항력, 배당요구 종기 등 생소한 단어들이 쏟아지면 경매가 갑자기 어렵고 위험한 투자 방식처럼 느껴질 수 있습니다.
1. 경매 기본 구조 용어 (기초 필수)
① 경매
채무자가 빚을 갚지 못할 때 법원이 부동산을 강제로 매각하여 채권자의 채권을 회수하는 절차입니다.
② 강제경매
판결문·지급명령 등 집행권원을 가진 채권자가 신청하는 경매입니다.
③ 임의경매
근저당권 등 담보권 실행에 의해 진행되는 경매입니다. 은행 경매가 대부분 여기에 해당합니다.
④ 경매개시결정
법원이 경매를 시작하겠다고 공식적으로 결정하고 등기부에 기재하는 절차입니다. 이때부터 부동산은 매매가 제한됩니다.
2. 가격·입찰 관련 핵심 용어
⑤ 감정가
법원이 지정한 감정평가사가 산정한 해당 부동산의 기준 시세입니다.
⑥ 최저매각가격
경매에서 입찰이 가능한 최저 입찰가입니다. 유찰될 때마다 통상 20~30%씩 하락합니다.
⑦ 유찰
입찰자가 없거나 최저가 이상 입찰이 없어 낙찰되지 않는 상태를 말합니다.
⑧ 입찰
경매 물건을 사기 위해 가격을 써서 제출하는 행위입니다.
⑨ 입찰보증금
입찰 시 함께 제출하는 보증금으로, 보통 최저가의 10%입니다.
⑩ 낙찰
입찰자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람이 매수자로 확정되는 것을 말합니다.
3. 권리분석 관련 필수 용어
⑪ 등기부등본
해당 부동산의 소유권, 근저당, 가압류, 가처분 등 모든 권리 관계가 기록된 공적 문서입니다.
⑫ 말소기준권리
이 권리보다 뒤에 설정된 권리들은 낙찰 시 자동으로 소멸되는 기준이 되는 권리입니다. 보통 첫 근저당입니다.
⑬ 대항력
임차인이 새 소유자에게도 임대차 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고 + 실제 거주 요건이 필요합니다.
⑭ 우선변제권
임차인이 보증금을 다른 채권자보다 먼저 일부 변제받을 수 있는 권리입니다.
⑮ 최우선변제권
소액 보증금 임차인이 일정 금액을 가장 먼저 보호받는 제도입니다.
4. 낙찰 이후 절차 관련 용어
⑯ 매각허가결정
법원이 낙찰을 공식적으로 승인하는 절차입니다. 이 결정이 확정되어야 잔금 납부가 가능합니다.
⑰ 잔금
낙찰자가 낙찰 후 기한 내에 납부해야 하는 나머지 매각 대금입니다.
⑱ 소유권이전등기
잔금 완납 후 법원이 새로운 낙찰자를 소유자로 등기소에 등록하는 절차입니다.
⑲ 명도
기존 점유자(채무자·임차인 등)가 낙찰자에게 부동산을 비워주고 인도하는 과정입니다.
⑳ 인도명령
점유자가 자발적으로 나가지 않을 때, 법원에 신청하여 강제로 퇴거시키는 제도입니다.
5. 경매 초보자가 반드시 기억해야 할 핵심 정리
- 경매는 권리분석이 70%, 가격 판단이 30%입니다.
- 감정가보다 최저매각가격이 훨씬 더 중요합니다.
- 대항력·우선변제권이 있는 임차인은 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰 후 가장 큰 변수는 명도 문제입니다.
- 입찰보증금은 낙찰 후 잔금 미납 시 몰수됩니다.
6. 마무리 정리
부동산 경매는 전문가의 영역처럼 보이지만, 사실은 오늘 정리한 이 용어 20개만 정확히 이해해도 절반은 성공이라고 볼 수 있습니다.
용어는 단순한 단어가 아니라, 경매의 구조, 위험, 수익, 절차를 이해하는 지도입니다. 이 글을 기준으로 권리분석 → 입찰 → 낙찰 → 명도까지 한 단계씩 학습해 나가시면 2025년 이후에도 안정적인 경매 투자를 준비하실 수 있습니다.