부동산 경매 하자 사례 정리｜초보자가 많이 당하는 실수 TOP7

이러한 하자들은
경매 자체의 문제가 아니라,
사전에 구조와 조건을 충분히 확인하지 않은 경우
반복적으로 발생합니다.

2025년 현재도 실제 경매 사고의 상당수는

기본적인 확인만 했어도
충분히 피할 수 있었던 하자들
에서
발생하고 있습니다.

이 글에서는

부동산 경매 초보자가
가장 많이 당하는 하자 사례와 실수 TOP7을
실제 현장에서 반복되는 유형 중심으로
정리합니다.

1. 실수 TOP1 – 권리분석 하자 (가장 치명적인 실패)

등기부등본을 제대로 읽지 않은 경우

경매 하자 사례 중

가장 치명적인 1위는
단연 ‘권리분석 실패’
입니다.

초보자들은
감정가와 최저매각가격만 보고
“싸다”는 이유로
입찰하는 경우가 많습니다.

대표적인 권리분석 하자 사례

• 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 인수
• 전세권, 지역권 등 존속 권리 인수
• 법정지상권 발생 토지 낙찰

이 경우 낙찰가는
겉보기에는
낮아 보일 수 있습니다.

하지만 추가로
인수해야 할 금액이 발생하면

실제 매입가는
일반 매매보다 더 높아지는 결과로
이어질 수 있습니다.

2. 실수 TOP2 – 명도 하자 (낙찰 후 사용 불가 상황)

대항력 있는 임차인을 무시한 입찰

낙찰을 받았지만
집에 들어가지 못하는 상황 역시
초보자들이 가장 많이 겪는
명도 하자 사례입니다.

• 대항력 있는 임차인이 버티는 경우
• 보증금 반환 전까지 퇴거 거부
• 인도명령이 기각되어 소송으로 가는 경우

이 경우
이자·관리비·세금 부담은 계속 발생하지만
실제 사용은 어려운 상태가
장기간 이어질 수 있습니다.

3. 실수 TOP3 – 시세 판단 하자 (역경매 발생 사례)

감정가를 시세로 착각하는 경우

감정가는
‘시장가격’이 아니라

법원이 참고하는
평가 기준값
일 뿐입니다.

• 감정가 대비 할인율만 보고 입찰
• 최근 실거래가 확인 안 함
• 급매 시세와 비교 안 함

이 경우
낙찰 후 실제 매매를 진행하면

싸게 산 줄 알았지만
비싸게 매입한 상황이
발생할 수 있습니다.

4. 실수 TOP4 – 추가 비용 하자 (낙찰가 외 비용)

낙찰가만 매입가라고 착각하는 실수

경매는

낙찰가 = 총비용
이 아닙니다.

• 취득세·지방세
• 미납 관리비
• 명도 비용(이사비·강제집행 비용)
• 노후 주택 수리·리모델링 비용

이 비용까지 모두 포함하면
예상과 다른 결과로
이어지는 경우도
적지 않습니다.

5. 실수 TOP5 – 대출 하자 (잔금 마련 실패)

경매 대출은 일반 매매보다 까다롭다

경매는
대출이 불가능한 것은 아니지만,

일반 매매보다
조건이 까다로운 경우
가 많습니다.

• LTV 축소 적용
• 입주 전 대출 불가
• 노후·위반건축물 대출 거절

6. 실수 TOP6 – 물리적 하자 (주택 자체 문제)

현장 방문 없이 입찰하는 경우

• 누수·곰팡이·균열
• 배관 노후로 인한 교체
• 화재·침수 이력

이러한 하자는
서류에 충분히 드러나지 않는 경우도 많아

현장 확인
이 필요합니다.

7. 실수 TOP7 – 심리적 하자 (입찰 판단 오류)

입찰장에서 흔들리는 순간

• “여기까지 왔는데 포기하기 아까워서…”
• “한 번만 더 써볼까?”

8. 2025년 기준, 하자 사고를 피하는 핵심 원칙

• 권리분석 2회 이상 확인
• 대항력·우선변제권 점검
• 실거래가·급매 시세 비교
• 총비용 기준 판단
• 대출 가능 여부 사전 확인
• 현장 방문 필수
• 입찰 최고가 사전 설정

9. 마무리 정리

부동산 경매는
하자가 많아서 위험한 방식이 아니라,
하자를 이해하지 못한 상태에서
접근할 때
위험이 커지는 방식입니다.

오늘 정리한
TOP7 하자 사례를
기준으로 점검한다면,
초보자가 겪는 주요 사고의
상당 부분은
예방할 수 있습니다.

“경매에서는
가격보다
구조와 조건을
먼저 확인해야 합니다.”

다음 글에서는
「경매 실패 실제 사례 10가지 분석」,
「초보자를 위한 안전 입찰 체크리스트」를
이어서 정리해 드리겠습니다.