“속이는 사람들은 똑같은 말로 접근한다.”
여기서는 실제 신고 사례·소송 사례·피해자 진술에서 반복적으로 등장하는 ‘초보자가 가장 속기 쉬운 말 12가지’를 정리했습니다. 각 표현이 어떤 상황에서 등장했고 어떤 방식으로 판단을 흐리게 만드는지 살펴볼 수 있도록 거래 과정에서 참고할 수 있는확인 기준으로 활용하시면 됩니다.
이 글은 2023~2025년 사이 실제 신고·분쟁 사례에서 반복적으로 등장한 표현을 바탕으로 부동산 거래 과정에서 어떤 말들이 위험 신호로 작동하는지를 구조와 유형 중심으로 정리한 정보형 안내 글입니다.
특정 지역·상품·투자 방식을 권유하거나 단정하지 않으며 독자가 스스로 판단 기준을 점검하는 데 목적이 있습니다.
1. 계약 시점을 제한하며 판단을 서두르게 만드는 표현
“지금만 이 가격이에요. 오늘 계약해야 합니다.”
부동산 거래 과정에서 가장 자주 등장하는 표현 중 하나입니다.
이 말은 시간 압박 → 판단 속도 증가 → 검증 과정 축소로 이어지는 의사결정 구조를 만들기 위해 사용되는 경우가 많습니다.
일반적인 주택 거래는 단 하루 만에 조건이 급변하는 경우가 드물기 때문에 계약을 서두르도록 강하게 요구받는 상황에서는 추가 확인이 필요한 신호로 받아들이는 것이 안전합니다.
2. 전세가율을 근거로 거래 안전성을 강조하는 표현
“전세가가 이렇게 높으니 갭은 거의 안 들어요.”
지나치게 높은 지역일수록 깡통전세·전세사기 위험이 큽니다. 갭이 적다 = 안전하다가 아니라, 갭이 적다 = 매매가가 위험할 수 있다가 더 정확합니다.
3. 규제 완화 가능성을 기정사실처럼 전달하는 표현
“조정지역? 이미 풀린다던데요. 지금 들어가야 해요.”
규제지역(조정·투기·분양권 전매 제한)은 법으로 정해집니다. ‘곧 풀린다’라는 소문은 거의 대부분 근거 없는 말입니다. 정확한 정보는 국토부 고시와 지자체 공문에서만 확인 가능합니다.
4. 확정되지 않은 교통 계획을 가격 상승 요인으로 설명하는 표현
“이 동네는 곧 역이 생긴대요. 그래서 오르는 거예요.”
역세권 사기에서 가장 많이 등장하는 멘트입니다. 예타 통과 → 기본계획 → 실시설계 → 착공 등 철도 건설은 길게는 10년 이상 걸립니다. “생긴다더라” 말만 믿고 매수했다가 손실을 본 사례가 매우 많습니다.
5. 건축 방식만으로 품질과 가격 경쟁력을 강조하는 표현
“건축주 직영이라 더 저렴하고 품질 좋아요.”
신축 빌라 분양 사기에서 가장 흔한 말입니다. 건축주 직영이라고 품질이 좋은 것이 아닙니다. 설계·감리·검사 기준이 허술하면 누수·결로·배관 문제가 반복됩니다. 준공 이후 하자 보수 이력이 확인되지 않는 건물의 경우, 입주 후 하자 관련 분쟁이 발생한 사례가 보고되고 있습니다.
6. 등기 지연을 일시적 문제로 축소해 설명하는 표현
“등기 문제요? 임시로 안 되어 있는 것 뿐이에요.”
본등기 없이 분양·전세계약을 맺는 것은 대표적인 위험 신호입니다. 등기부등본에 근저당·가압류·채권최고액이 걸려 있다면 보증금 반환이 막힐 가능성이 매우 높습니다.
7. 보증보험 가능 여부를 안정성 보장처럼 전달하는 표현
“보증보험 가입되니까 걱정 안 하셔도 돼요.”
보증보험은 전제 조건과 심사 기준이 까다롭습니다. “가입 가능하다”와 “실제로 가입됐다”는 완전히 다릅니다. 실제 계약서에 ‘보증보험 가입 완료’ 문구와 번호가 기재되어야 합니다.
8. 전세금 인상을 조건으로 매물 우위를 강조하는 표현
“전세금을 높여서라도 이 집이 더 나아요.”
전세금이 매매가에 근접하는 구조에서, 시장 변동 시 보증금 반환 과정에서 분쟁이 발생한 사례가 다수 확인됩니다. 전세가 높을수록 역전세·보증금 미반환 확률도 높아집니다. 하락장일수록 ‘전세가가 비정상적으로 높은 매물’은 반드시 걸러야 합니다.
9. 공실 위험을 낮게 단정해 수익성을 강조하는 표현
“공실 거의 없어요. 바로 임대 됩니다.”
상가·오피스텔 투자에서 가장 위험한 멘트 중 하나입니다. 공실 = 수익률 붕괴이므로 실제 공실률은 직접 통계를 확인하거나 현장 조사(저녁·주말 포함)가 필수입니다.
10. 개발 계획 전반을 포괄적 호재로 묶어 설명하는 표현
“이 지역은 앞으로 OO 개발 호재가 많아요.”
개발 호재는 “확정된 것”과 “계획 단계”는 전혀 다릅니다. 부동산 사기범들은 보통 확정되지 않은 계획을 과장하거나 민간 제안 단계만 가지고 호재처럼 이야기합니다. 착공·예산 반영 여부부터 확인해야 합니다.
11. 타인의 선택을 근거로 안정감을 조성하는 표현
“다들 여기 산다던데요? 이미 투자한 사람 많아요.”
사회적 증거를 활용한 전형적 영업 멘트입니다. 실제로는 분양업자 또는 중개인이 만든 가짜 계약·허위 호객일 수 있습니다. 실거래가 조회·등기부 확인·계약서 검증이 기본입니다.
12. 전문가 권위를 근거로 판단 부담을 줄이려는 표현
“전문가가 추천하는 물건이에요. 걱정 마세요.”
‘전문가’라는 말 자체가 근거는 아닙니다. 자격을 확인해야 합니다: 공인중개사 등록 여부, 분양대행사 사업자 등록 여부, 법무사·세무사 실명 여부 등. 정상적인 전문가라면 절대 ‘전적으로 믿고 따라 오라’고 말하지 않습니다.
✔ 체크리스트 : 거래 조건을 추가로 확인할 필요가 있는 표현입니다.
- 서둘러라 / 오늘 계약해야 한다
- 전세가 높아서 갭이 적다
- 곧 역생긴다 · 개발된다더라
- 건축주 직영이라 안전
- 등기 문제는 곧 해결된다고 한다
- 보증보험 가입된다고만 말한다
- 임대 잘 된다 · 공실 없다
- 호재가 많다며 구체적 근거는 없음
- 다들 산다 · 투자자 많다
- 전문가 추천이라는 말뿐 근거 없음
부동산 사기 위험이 커질수록 “말이 아니라 문서로 감이 아니라 데이터로” 판단하는 태도가 필요합니다.