부동산 사기 확산 시대, 초보자가 가장 속기 쉬운 말 12가지

2023~2025년 사이 전세사기·갭투자 사기·신축 빌라 가격부풀리기·기획부동산 등의 사례가 폭증하면서 이제는 부동산을 처음 접하는 사람들뿐 아니라 경험 많은 투자자까지 피해가 반복되고 있습니다.
공통점은 하나입니다.

“속이는 사람들은 똑같은 말로 접근한다.”

여기서는 실제 신고 사례·소송 사례·피해자 진술에서 반복적으로 등장하는 ‘초보자가 가장 속기 쉬운 말 12가지’를 정리했습니다. “이런 말 들리면 즉시 경계해야 한다”는 기준점으로 활용하세요.

1. “지금만 이 가격이에요. 오늘 계약해야 합니다.”

부동산 사기범들이 가장 먼저 던지는 멘트입니다. 시간 압박 → 사고 중단 → 검증 생략을 유도하는 전형적 수법입니다. 부동산은 단 하루 만에 가격이 바뀌지 않습니다. 서두르라는 말이 들리면 바로 의심하세요.

전세가율이 지나치게 높은 지역일수록 깡통전세·전세사기 위험이 큽니다. 갭이 적다 = 안전하다가 아니라, 갭이 적다 = 매매가가 위험할 수 있다가 더 정확합니다.

규제지역(조정·투기·분양권 전매 제한)은 법으로 정해집니다. ‘곧 풀린다’라는 소문은 거의 대부분 근거 없는 말입니다. 정확한 정보는 국토부 고시와 지자체 공문에서만 확인 가능합니다.

역세권 사기에서 가장 많이 등장하는 멘트입니다. 예타 통과 → 기본계획 → 실시설계 → 착공 등 철도 건설은 길게는 10년 이상 걸립니다. “생긴다더라” 말만 믿고 매수했다가 손실을 본 사례가 매우 많습니다.

신축 빌라 분양 사기에서 가장 흔한 말입니다. 건축주 직영이라고 품질이 좋은 것이 아닙니다. 설계·감리·검사 기준이 허술하면 누수·결로·배관 문제가 반복됩니다. 준공 후 하자 보수 기록이 없는 건물이라면 더욱 조심해야 합니다.

본등기 없이 분양·전세계약을 맺는 것은 대표적인 위험 신호입니다. 등기부등본에 근저당·가압류·채권최고액이 걸려 있다면 보증금 반환이 막힐 가능성이 매우 높습니다.

보증보험은 전제 조건과 심사 기준이 까다롭습니다. “가입 가능하다”와 “실제로 가입됐다”는 완전히 다릅니다. 실제 계약서에 ‘보증보험 가입 완료’ 문구와 번호가 기재되어야 합니다.

전세금을 높이는 구조 자체가 위험합니다. 전세가 높을수록 역전세·보증금 미반환 확률도 높아집니다. 하락장일수록 ‘전세가가 비정상적으로 높은 매물’은 반드시 걸러야 합니다.

상가·오피스텔 투자에서 가장 위험한 멘트 중 하나입니다. 공실 = 수익률 붕괴이므로 실제 공실률은 직접 통계를 확인하거나 현장 조사(저녁·주말 포함)가 필수입니다.

개발 호재는 “확정된 것”과 “계획 단계”는 전혀 다릅니다. 부동산 사기범들은 보통 확정되지 않은 계획을 과장하거나 민간 제안 단계만 가지고 호재처럼 이야기합니다. 착공·예산 반영 여부부터 확인해야 합니다.

사회적 증거를 활용한 전형적 영업 멘트입니다. 실제로는 분양업자 또는 중개인이 만든 가짜 계약·허위 호객일 수 있습니다. 실거래가 조회·등기부 확인·계약서 검증이 기본입니다.

‘전문가’라는 말 자체가 근거는 아닙니다. 자격을 확인해야 합니다: 공인중개사 등록 여부, 분양대행사 사업자 등록 여부, 법무사·세무사 실명 여부 등. 정상적인 전문가라면 절대 ‘전적으로 믿고 따라 오라’고 말하지 않습니다.

부동산 사기 위험이 커질수록 “말이 아니라 문서로, 감이 아니라 데이터로” 판단하는 태도가 필요합니다.