1단계 : 퇴거 + 보증금 반환 요구 (말과 문자보다 ‘공식 통보’)
전세 계약이 끝나면, 먼저 집주인에게 보증금 반환을 요청해야 합니다. 이때 구두보다 문자, 메신저, 문자메시지 등 기록이 남는 경로로 요청하세요. 이후에도 집주인이 보증금 반환을 하지 않는다면 이를 근거로 ‘돌려달라’는 공식 요구를 했다는 사실을 입증할 수 있습니다.
2단계 : 내용증명 보내기 (첫 번째 공식 절차)
집주인에게 보증금 반환을 요구했지만 반응이 없다면 우체국을 통해 내용증명을 보내는 것이 다음 단계입니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용을 명확히 기재해야 합니다:
- “계약 만료 및 퇴거 완료” 사실
- “보증금 전부(혹은 일부)를 반환해 줄 것” 요청
- “만약 ○월 ○일까지 반환되지 않을 경우 법적 절차(소송 또는 지급명령)를 진행하겠다”는 의사
이 문서는 나중에 소송 시 중요한 증거가 됩니다.
3단계 : 임차권등기명령 신청 — 이사 후에도 권리 유지
만약 보증금 반환이 지연되거나 집주인의 연락이 끊겼다면 집을 나오더라도 권리를 보전할 수 있는 제도가 있습니다. 바로 임차권등기명령입니다.
이 절차를 통해 임대차 종료 후에도 ‘대항력’ 및 ‘우선변제권’을 유지한 채로 이사할 수 있게 됩니다. 만약 임차권등기를 하지 않고 이사 나가면, 우선변제권을 상실할 수 있으므로 반드시 등기 신청을 먼저 진행해야 합니다.
4단계 : 지급명령 신청 또는 반환청구 소송
내용증명 + 임차권등기명령 후에도 보증금이 돌려지지 않는다면 다음은 법원을 통한 정식 청구 절차입니다. 일반적으로 선택되는 방식은 두 가지입니다.
- 지급명령 신청 – 집주인이 이의 제기하지 않으면 판결과 동일한 효력 발생
- 전세보증금 반환청구 소송 – 지급명령에 이의가 있을 경우 또는 즉시 소송을 원할 때
이때 필요한 서류는 다음과 같습니다.
- 전세계약서 원본
- 주민등록등본 (계약 기간 동안 실제 거주 증명)
- 건물 등기부등본 (임대인 확인)
- 내용증명 발송 확인증
- 퇴거 증빙 자료 (사진, 열쇠 반납 문자 등)
5단계 : 승소 후 강제집행 / 배당 신청
법원에서 승소 판결을 받아도 집주인이 알아서 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 이럴 땐 판결문을 바탕으로 부동산 가압류 또는 가집행을 신청해야 합니다. 특히 임차권등기를 해두었다면 집주인이 부동산을 팔거나 담보 대출을 남용하는 것을 막고 세입자의 우선변제권을 지킬 수 있어 유리합니다.
6단계 : 보험 또는 보증제 활용 — 대체 대응 수단
최근 몇 년 간 전세보증금 반환 문제는 증가세를 보이고 있고 실제로 2023년에는 수십 건 규모의 보증금 반환 불이행 사례가 확인됐습니다.
만약 집을 계약할 때 보증보험 또는 반환보증 가입을 해두었다면 보험사에 보증금 반환 청구를 할 수도 있습니다. 다만 가입 상태와 약관, 보증한도 등을 반드시 확인해야 하며 소송이나 강제집행과 병행하는 전략이 일반적입니다.
7단계 : 대응 기록 & 증거 보존 — 나중을 위한 대비
보증금 반환 분쟁은 “증거가 권리”입니다. 아래 항목들을 남겨두면 소송이나 강제집행 과정에서 훨씬 유리합니다:
- 전세계약서, 확정일자, 전입신고 등 계약 관련 서류 사본
- 내용증명 발송 내역 및 수신증
- 문자·메신저·통화녹음 등 집주인과의 대화 기록
- 퇴거 직후의 집 내부 사진, 열쇠 반납 문자 등 입퇴거 기록
- 임차권등기부 등본 사본
기록이 제대로 남아 있으면 나중에 집주인이 “돌려줬다”고 주장해도 “언제, 어떤 형태로, 다 갚았는지”를 객관적으로 따질 수 있습니다.
마무리 생각
2025년 현재, 전세보증금 미반환은 단순한 분쟁이 아니라 생계와 직결된 심각한 문제이지만 위 7단계를 차근차근 밟으면 법적으로 권리를 주장하고 회복할 가능성이 충분합니다.
특히 분쟁이 예상된다면 미리 계약 관련 서류 복사, 전입신고와 확정일자 챙기기, 퇴거 통보와 보증금 반환 요청을 문자/내용증명으로 남기기 등은 계약 초기부터 습관처럼 해두는 것이 좋습니다.
다만 보증금 반환 절차는 임대차 형태와 물건별 상황에 따라 적용 방식이 달라질 수 있으므로 실제 대응 시에는 관할 법원·공공기관의 공식 안내를 기준으로 단계별 요건을 다시 확인하는 것이 필요합니다.