전월세 계약은 한 번 잘못 들어가면 수백만~수천만 원 손해로 이어질 수 있습니다. 이러한 문제는 사전에 점검 여부에 따라 충분히 예방할 수 있는 경우도 많습니다.
특히 2025년 이후 전세사기·월세 분쟁이 급증하면서 “계약 전에 무엇을 꼭 확인해야 하는가”가 세입자들의 가장 큰 고민이 되고 있습니다.
이 글에서는 실제 현장 점검 시 찍어두면 분쟁 예방에 큰 도움이 되는 필수 체크 항목 15가지를 정리했습니다.
단순히 주의사항을 나열하는 것이 아니라 계약 전에 어떤 부분을 어떤 기준으로 확인해야 하는지를 현장 점검 흐름에 맞춰 안내합니다.
이 글은 2025년 이후 전월세 계약 환경에서 세입자가 계약 전 현장에서 반드시 확인해야 할 사항을 분쟁 사례 기준으로 정리한 정보형 체크리스트입니다.
특정 계약을 유도하거나 위험을 과장하지 않으며 실제 점검 시 어떤 부분을 어떻게 확인해야 하는지를 기준으로 안내하는 데 목적이 있습니다.
1. 기본 안전·구조 체크
①외벽 누수·균열 여부 확인
건물 외벽에 금이 가 있거나 누수 흔적이 있는지 확인합니다.
곰팡이·변색 부위는 입주 이후 책임 공방으로 이어질 수 있으므로 현장에서 눈으로 확인하는 것이 중요합니다.
이 항목은 입주 전 상태를 증명하는 자료가 되므로 사진으로 기록해 두는 것이 중요합니다.
② 현관문·방문·창문 작동 여부
문이 닫힐 때 걸리는 소리, 창문 틈새 바람 등은 현관문·창문을 직접 열고 닫아보며 촬영해야 합니다. 특히 오래된 빌라·다세대는 창문 밀림, 잠금장치 고장 사례가 많습니다.
③ 바닥 기울기·벽체 수평 체크
스마트폰 ‘수평계 앱’을 켜고 바닥에 올려 촬영하면 바닥 기울기를 쉽게 확인할 수 있습니다. 바닥이 기울면 가구 흔들림·문짝 안 맞음 등 생활 불편이 심해집니다.
④ 베란다·배수구 상태
베란다 배수구가 막혀 있으면 폭우 때 역류 위험이 큽니다. 배수구 뚜껑을 열고 내부를 촬영해 놓으세요.
2. 전기·수도·가스 설비 점검 (사진 4장)
⑤ 콘센트 작동 및 전기 이상 점검
콘센트는 모두 직접 테스트해야 합니다.
고장 난 콘센트가 여러 개일 경우 전기 배선 자체에 문제가 있을 가능성이 있습니다.
사진 촬영 시에는 콘센트 위치와 작동 여부가 함께 보이도록 남겨 두는 것이 좋습니다.
⑥ 보일러 난방·온수 정상 작동 여부
보일러 전원을 켜고 난방 + 온수가 정상 작동하는지 확인합니다. 물이 뜨거워지는 데 3~5분 이상 걸릴 경우 보일러 성능 저하나 이상 가능성을 의심해 볼 수 있습니다.
이 항목은 입주 전 상태를 증명하는 자료가 되므로 사진으로 기록해 두는 것이 중요합니다.
⑦ 누수·수도압 체크 (세면대·싱크대 하부)
싱크대와 세면대 하부장을 열어
배관 연결 부위에 물 얼룩이나 곰팡이 흔적이 있는지 확인합니다. 이 부분은 입주 이후 발견되면 책임 소재를 두고 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.
이 부분은 입주 이후 발견 시 책임 소재를 두고 의견 차이가 생기기 쉬운 항목이므로 계약 전 상태를 사진으로 남겨 두는 것이 도움이 됩니다.
⑧ 도시가스 점검표·가스누설 경보기
가스 점검 스티커의 점검일자를 사진으로 남기고 가스누설 경보기가 정상 작동하는지도 함께 확인합니다.
가스 설비는 안전과 직결되는 항목으로 입주 전 점검 상태를 사진으로 남겨 두면 이후 책임 여부를 판단하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.
3. 생활 편의·환경 점검 (사진 2장)
⑨ 층간·외부 소음 발생 여부 점검
평일 저녁·주말 낮 중 한 번은 “생활 소음이 많은 시간대”에 방문해 보세요. 가능하다면 현장에서 녹음·동영상 촬영을 해두면 분쟁 시 증빙됩니다.
⑩ 벌레·해충 흔적
창틀, 하수구 주변, 베란다 모서리에는 바퀴벌레 흔적(검은 점 같은 배설물)이 있는지 확인하세요. 발견 즉시 촬영하면 입주 전 방역을 요구할 근거가 됩니다.
4. 계약 관련 필수 확인(사진 1장 + 서류 체크)
⑪ 등기부등본 ‘근저당·가압류·소유자’ 확인
집주인이 맞는지, 근저당이 과도한지 확인해야 합니다. 이상이 있을 경우 등기부등본 사진 1장이라도 남겨두면 좋습니다.
⑫ 전입·확정일자 문제 없는 구조인지
반지하·옥탑 등 일부 구조는 전입이 불가하거나 확정일자 보증금 보호가 약해질 수 있습니다. “임대차보호법 적용 가능 구조인지” 반드시 설명을 듣고 기록하세요.
⑬ 관리비 고지서·사용량 확인
최근 관리비 고지서를 보여 달라고 요청하세요. 공용 관리비 폭탄(경비·청소·수선비)이 숨어 있는 경우가 많습니다.
⑭ 주차 여부·주차 요금·세대당 배정 확인
주차가 세입자 분쟁의 3대 원인입니다. 세대당 주차 가능 여부 + 월 주차료를 꼭 확인하고 주차 구획 사진까지 남겨두면 좋습니다.
⑮ 집주인·관리인 연락 가능 여부
시설 고장 시 빠르게 대응해 줄 관리인의 연락 여부를 확인해야 합니다. 전화가 안 되는 집주인은 분쟁 상황에서 연락 불가 → 피해 확대가 자주 발생합니다.
5. 현장에서 반드시 촬영해야 할 사진 10장 목록
- 외벽·누수 흔적
- 현관문·창문 틈새/잠금장치
- 바닥 기울기(수평계 앱 화면 포함)
- 베란다 배수구 내부
- 콘센트 고장 여부(테스트기 또는 사용 화면)
- 보일러 조작 패널 + 온수 작동 화면
- 싱크대·세면대 하부 누수 흔적
- 가스 점검표(점검일자 포함)
- 벌레 흔적(창틀·배수구 주변)
- 주차 구획·주차장 전경
위 사진 10장은 실제 분쟁이 일어났을 때 “입주 전부터 존재했던 문제”임을 증명하는 핵심 자료가 됩니다.
6. 최종 정리
- 현장 체크 = 분쟁 예방의 90%
- 사진·동영상은 나중에 증거로 가장 강력
- 등기부·관리비·전입 가능 여부는 반드시 서류로 확인
- 작은 하자도 즉시 기록 → 계약서 특약에 반영
이 15가지 항목만 체크해도 전월세 분쟁 위험의 절반 이상을 막을 수 있습니다.