초보자가 피해야 할 경매 물건 유형 8가지

1. 유치권 주장 물건

분쟁 가능성이 높은 경매 물건

유치권은 공사비·수리비 등을 받지 못한 사람이 점유를 계속하며 버틸 수 있는 권리로 초보자가 가장 많이 피해를 보는 경매 유형 중 하나입니다.

왜 위험한가?

• 등기부에 표시되지 않는다
• 현장에 가보기 전까지 실체를 알기 어렵다
• 진짜 유치권인지, 가짜 유치권인지 판단이 어렵다

적법 유치권이면 낙찰자가 공사비를 지급해야 명도가 가능하므로
이로 인해 예상하지 못한 추가 비용이 발생하면서
초기 자금 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 법정지상권 성립 가능 물건

토지와 건물 소유가 분리되는 구조

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 경매로 분리될 때 건물 소유자에게 자동으로 토지 사용권이 생기는 구조입니다.

초보자에게 부담이 커지는 이유

• 토지를 낙찰받아도 건물을 철거할 수 없음
• 지료(토지 사용료)를 받아야 하는 애매한 상황 발생
• 활용도와 환금성이 급격히 떨어짐

3. 공유지분 경매

지분만 낙찰받는 구조

공유지분 경매는 부동산 전체가 아니라 일부 지분(예: 1/2, 1/3 등)만 낙찰받는 형태입니다.

초보자가 고려해야 할 한계

• 다른 공유자의 동의 없이는 사용·처분이 현실적으로 어려운 경우가 많음
• 추가 지분 매입이 어렵거나 가격이 과도하게 높아질 수 있음
• 분할소송 등 장기 소송 가능성 큼

4. 대항력 있는 임차인이 있는 물건

보증금 인수 위험이 가장 큰 유형

임차인이 대항력 + 우선변제권을 동시에 갖추고 있으면서 말소기준권리보다 앞선 전입일 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 발생합니다.

문제점

• 수천만 원~수억 원 추가 자금 부담
• 보증금 해결 전까지 명도 불가
• 자금계획 전체 붕괴

5. 명도 난이도가 높은 물건

고의로 장기 점유하는 경우

다음과 같은 경우는 명도가 극도로 어려운 물건입니다.

• 고령 채무자 단독 점유
• 임차인이 집단으로 버티는 상가
• 무단 점유자 다수 거주

이런 물건은 협의명도 거의 불가 → 인도명령 → 강제집행까지 가는 경우가 많아 시간·비용·분쟁이 모두 커집니다.

6. 현장 확인이 불가능한 물건

내부 진입 자체가 불가능한 경우

• 문이 봉쇄된 폐가
• 위험물 보관 의심 창고
• 불법 점거로 접근 불가한 건물

이 경우 내부 하자, 누수, 붕괴 위험, 불법 구조 변경 등을 사전에 전혀 확인할 수 없기 때문에 초보자에게는 예측이 어려운 위험 요소가 됩니다.

7. 농지·산지·개발 제한 토지

용도 변경이 쉽지 않은 토지

농지, 보전산지, 개발제한구역 토지는 초보자가 보기에는 싸 보이지만 실제로는 다음과 같은 문제가 많습니다.

• 농지취득자격증명 필요
• 건축 불가 또는 극도로 제한
• 환금성 매우 낮음

특히 2025년 현재도 토지 관련 규제는 여전히 엄격한 편이므로 실사용 목적이 명확하지 않다면
실제 사례에서도 초보자에게 부담으로 작용하는 경우가 자주 확인됩니다.