부동산 실무에 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통한 등기부등본 조회는 필수 절차입니다. 특히 2025년 현재, 매매·전세·임대 시 계약 전에 등기부등본을 제대로 확인하지 않아 발생하는 분쟁이 많아지고 있으므로, 소유권·저당권·가등기 등 권리관계를 사전에 파악하는 것이 매우 중요합니다. 본 글에서는 ‘부동산 등기부등본 보는 법’을 2025년 최신 정보를 토대로 실무 관점에서 정리합니다.
등기부등본이란 무엇인가?
등기부등본의 정의와 구성
등기부등본은 부동산의 권리관계 및 권리 변동사항이 기록된 공적 증명서로, 부동산 계약 전에 반드시 확인해야 할 문서입니다. 대표적으로 표제부·갑구·을구로 구성되어 있습니다.
표제부 : 부동산의 위치, 지번, 면적, 구조 등 기본 정보
갑구 : 소유권에 관한 사항 및 소유자 변경 내역
을구 : 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 외 권리관계
왜 등기부등본을 확인해야 하는가
계약 상대방이 실제 소유자인지, 담보가 있는 부동산인지 등을 등기부등본으로 확인 가능하므로 전세사기, 미비한 권리관계로 인한 손해를 예방할 수 있습니다.
특히 2025년 들어서는 모바일 열람 및 발급 인프라가 강화되어 접근성이 좋아졌지만, 최신 발급본이 아닌 경우 이미 권리관계가 변경돼 있을 수 있어 더욱 주의해야 합니다.
2025년 최신 등기부등본 열람·발급 방법
인터넷 등기소를 통한 온라인 열람/발급
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 365일 24시간 열람 가능하며 비회원 상태로도 주소만 알면 열람이 가능합니다.
열람은 약 700원, 발급(출력용)은 약 1,000원의 수수료가 부과됩니다.
모바일 앱(인터넷등기소 앱)을 통해서도 열람 및 발급 기능이 제공되며 결제 및 PDF 저장 등의 기능도 강화된 상태입니다.
무인민원발급기 및 오프라인 발급
오프라인 방문이나 무인민원발급기를 통해서도 등기부등본을 발급받을 수 있으며 출력본에는 QR코드·발급번호 등이 포함되어 위조 여부 확인이 가능합니다.
계약용 서류로 쓰기 위해서는 발급본으로 출력된 최신본이어야 하며 열람본 스크린 캡처로 계약하는 것은 위험합니다.
열람 시 체크사항 (2025년 기준)
주소 입력 오류가 가장 흔한 실수입니다. 특히 집합건물(아파트·빌라 등)은 동·호수까지 정확히 입력해야 합니다.
“현행 + 전산폐쇄” 상태를 선택하면 과거 권리관계까지 확인할 수 있어 안전합니다.
열람 후 1시간 이내에 재열람 가능하다는 안내도 참고하세요.
등기부등본 실무 체크리스트
표제부 확인 포인트
계약하려는 부동산의 주소(지번/도로명), 건물명, 층·호수, 면적이 표제부 기재 내용과 일치하는지 확인하세요.
면적 차이나 구조(주거용 vs 비주거용) 등이 계약서와 달라지면 추후 분쟁 위험이 있습니다.
갑구 확인 포인트
현재 소유자의 이름 및 주민등록번호·법인번호가 계약 상대방과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
“가등기”, “가압류”, “압류”, “경매개시결정” 등의 표시가 있는 경우 사기·위험 사례로 간주해야 합니다.
을구 확인 포인트
근저당권 설정 여부, 채권최고액, 설정일자 등을 확인해서 그 부동산이 얼마만큼 담보로 이용된 상태인지 파악해야 합니다.
전세권이 설정되어 있는 경우, 계약 시 세입자 우선변제권 여부 등을 고려해야 합니다.
계약 직전 최신본 확보
등기부등본은 권리관계가 수시로 바뀔 수 있으므로 계약 당일 혹은 직전 최신본 발급을 권장합니다.
특히 모바일 앱이나 이메일로 받은 PDF라도 QR코드/발급번호 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다.
안전한 부동산 거래를 위한 필수 습관
부동산 거래 시 “등기부등본 확인”은 선택이 아닌 필수입니다. 2025년 현재 등기부등본 열람·발급이 아니더라도 모바일로 간편하게 가능해졌지만, 정보의 정확성과 최신성, 권리관계의 복잡성을 간과할 수는 없습니다.
거래하려는 부동산의 표제부·갑구·을구 전체를 확인하고
주소·면적·소유자 일치 여부 및 담보권 존재 여부를 체크하며
계약 직전에 최신 발급본을 확보하는 것이 안전한 거래의 핵심입니다.
이제 계약서 작성 전, “등기부등본 봤나요?”라는 질문을 곧바로 던질 수 있게 되셨을 것입니다.
안전하고 신뢰도 높은 부동산 거래를 위한 첫걸음, 오늘 바로 실행해보세요!