2025년 현재, 주택임대차 시장은 임대차 3법의 본격적인 적용과 더불어 제도 개편이 논의 중인 중요한 전환점에 서 있습니다. 임대인과 임차인 모두에게 계약 갱신, 신고 의무, 임대료 인상 제한 등 새로운 ‘실무 대응’ 숙제가 주어졌습니다. 이 글에서는 제도 변화의 핵심을 이해하고, 계약 단계부터 종료 후 정산까지를 아우르는 5단계 대응 전략을 정리해드립니다.
1단계 : 주요 제도 이해 및 최신 변화 파악
계약갱신청구권과 전월세 상한제
임대차 3법 중 가장 주목받는 조항은 주택임대차보호법 상의 ‘계약갱신청구권’ 및 ‘전월세 상한제’입니다. 2025년에도 여전히 유효하며 임차인이 계약 만료 전 6개월부터 2개월 사이에 갱신 요구를 할 수 있고 갱신 시 임대료 인상률은 직전 계약 대비 통상 5% 이내가 적용됩니다.
임대인에게 중요한 사항
- 임차인의 갱신요구 시점(계약만료 6개월~2개월 전)을 준수해야 합니다.
- 정당한 거절 사유(실거주·재건축·공실 등)가 있는지 여부를 사전에 검토해야 합니다.
2단계 : 전월세신고제 및 계약 신고 의무 대응
2025년 6월 1일부터는 전월세신고제의 계도기간이 종료되어 보증금 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상인 계약에 대해 신고 의무가 있으며 미신고 시 과태료가 부과될 수 있습니다.
임차인 입장에서 체크해야 할 사항
신고 시 계약서·임대료·기간 정보가 정부 시스템에 등록되면 자동으로 확정일자가 부여되는 경우가 많아 실질적인 ‘보증금 우선변제권’ 강화 효과가 있습니다.
3단계 : 임대료 인상 및 갱신 거절 대응 전략
임대인과 임차인 모두에게 있어 중대한 변화는 임대료 인상과 갱신 거절의 실무입니다. 계약갱신청구권 행사 이후에는 임대료 인상률 제한이 적용되며 임대인은 거절 가능한 사유를 적법하게 확보해야 합니다.
임차인의 대응 팁
- 갱신 요구권을 행사한 뒤 임대인의 거절서를 받을 경우 사전에 서면으로 확인해 두세요.
- 인상률이 5%를 초과하는 경우 그 근거를 요청하고 기록해 두는 것이 좋습니다.
4단계 : 계약 종료·이사·명도 이후 처리 실무
계약 종료 시 또는 명도 이후에도 정산해야 할 실무가 많습니다. 특히 보증금 반환, 명도 확정일자, 기존 계약서 기록 보관 등이 중요합니다. 임대인은 임차인이 이사를 나간 뒤 잔금을 정산하고 중개수수료·관리비 정산 내역을 명확히 해야 합니다.
명도 후 서류 정리 체크리스트
- 전입신고 및 확정일자 해제 여부 확인
- 임대료·관리비·수리비 정산 내역서를 임차인과 공유
- 계약서 사본 및 통지 기록 등 모든 관련 서류를 최소 5년간 보관
5단계 : 미래 대비 및 리스크 관리 전략
2025년 이후에는 임대차 시장의 제도 변화가 더욱 빨라질 가능성이 있습니다. 정부‑국회에서는 계약갱신요구권 확대, 전월세 인상률 완화 등 개정 논의가 활발합니다.
임대인·임차인 양측 모두의 준비사항
- 계약 갱신 전에 제도 변경 가능성을 확인하고 갱신거절나 인상률 상한 조항을 계약서에 명기
- 임차인은 계약 체결 시 신고 의무·확정일자 확보 여부를 명시하고 전·월세 시세자료를 사전에 조사
- 임대인은 전세‑월세 전환에 따른 세제·보유비용 증가 여부를 고려해 계획 수립
결론
2025년 임대차 3법 이후, 임대인과 임차인 모두가 단순히 계약을 체결하는 차원을 넘어 법령 변화에 맞춘 실무 대응이 필요합니다. 위 5단계 가이드를 통해 계약 전 준비, 갱신 대응, 신고 의무, 종료 처리, 미래 리스크 대비까지 한눈에 체크하시기 바랍니다. 계약 한 줄이라도 놓치면 나중에 불이익이 발생할 수 있으므로 반드시 서면으로 기록하고 전문가 조언을 통해 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.