2025년 현재 부동산을 보유하고 있다면 재산세와 종합부동산세(종부세)에 대해 정확히 알고 있어야 합니다. 세법 개정과 공시가격 상승으로 세부담이 증가하고 있기 때문입니다. 이 글에서는 실무 계산법부터 절세 전략까지 다주택자와 1세대 1주택자 모두 적용 가능한 5단계로 정리했습니다.
1단계 : 재산세 계산의 기본 흐름
과세표준 산정과 세율 구조
재산세는 매년 6월 1일 기준 자산 소유자를 대상으로 부과됩니다. 과세표준은 주택의 경우 ‘공시가격 × 공정시장가액비율’로 산출되며, 2025년에는 주택 구간별 공정시장가액비율이 43%~45%로 적용됩니다. 세율은 과세표준 구간별로 차등 적용됩니다.
실전 예시
예를 들어 공시가격이 5억 원인 아파트라면 과세표준 = 5억 × 44% = 2억 2천만 원으로 계산 후 세율을 적용합니다. 지방교육세 등 추가세도 함께 붙습니다.
2단계 : 종부세 과세대상 및 계산 구조
공제금액 및 과세기준 파악
종부세는 1세대 1주택자와 다주택자·법인 모두에게 적용되는 국세입니다. 2025년 기준 1세대 1주택자는 공제금액 12억 원, 다주택자는 9억 원의 기본공제가 적용되며 법인은 기본공제가 적용되지 않습니다.
누진세율과 세부담 상한
종부세는 누진세율 구조로 과세표준이 높을수록 세율이 증가합니다. 예컨대 일반적인 주택 보유 개인(2주택 이하)의 경우 과세표준 3억 원 이하에는 0.5%, 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하에는 0.7% 등의 세율이 적용됩니다. 또한, 1세대 1주택자 등에 대해서는 별도 세율 특례가 있으므로 자신의 보유 상황에 맞춰 확인해야 합니다. 세부담 상한 제도를 통해 전년 대비 급증하는 세금 부담을 완화할 수도 있습니다.
3단계 : 실무 계산법과 체크리스트
재산세 계산법 체크포인트
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
- 재산세액 = 과세표준 × 세율 + 지방교육세 등 추가세
- 납부 시기 : 7월·9월 또는 한 번에 7월 부과
종부세 계산법 체크포인트
- 과세표준 = (공시가격 합계 – 공제금액) × 공정시장가액비율
- 세액 = 과세표준 × 누진세율 – 재산세액 공제 등
- 납부 시기 : 12월, 1세대 1주택자·다주택자 구분 중요
실무 체크리스트
- 공시가격 발표 시점 확인
- 6월 1일 기준 소유 여부 체크
- 지분 공동명의 여부 및 1세대 1주택 여부 점검
- 고령자·장기보유 공제 적용 여부 확인
- 세부담 증가 대비 매도 또는 보유 전략 수립
4단계 : 절세 전략 1 — 구조별 대응법
종합부동산세(종부세)와 재산세는 과세 방식·공제·세율 등이 다릅니다.
아래 전략은 각 세목별로 적용 여부를 구분해 설명합니다.
요약 :
종부세 관련 수치(기본공제 등)는 아래와 같습니다 —
1세대 1주택자 기본공제 12억 원, 일반(다주택자) 기준 기본공제 9억 원, 법인 주택분은 1세대 1주택 공제 적용 배제(기본공제 없음).
1) 1세대 1주택자 전략
- 종부세 관련
1세대 1주택자는 주택분 기본공제 12억 원이 적용되므로(공시가격 합계에서 공제 후 과세), 이 공제 범위 내에서는 종부세가 과세되지 않습니다.
또한 고령자·장기보유 세액공제가 적용되어 세부담을 크게 낮출 수 있습니다 (중복 적용 가능, 한도 존재). - 재산세 관련
재산세는 기본공제 개념이 적용되는 세목이 아니므로 ‘공제금액 12억’ 자체는 재산세 규정과 무관합니다.
(재산세는 과세표준·공시가격에 따라 지방세 기준으로 부과됨) - 지분 공동명의
종부세 과세표준을 낮추기 위한 수단으로 사용될 수 있으나, 명의분할이 증여로 보일 수 있는 점(증여세 문제)과 실거주·거래 실태를 고려해야 합니다.
2) 다주택자·법인 전략
- 종부세 관련
다주택자의 경우(개인) 주택 기본공제는 9억 원(1세대 1주택자와 구분), 과세표준이 커질수록 누진세율이 적용되어 세부담이 급증합니다.
법인의 주택분은 1세대 1주택 공제 대상에서 배제되어 사실상 공제 없음(법인에 따라 적용 예외 규정 존재). - 절세 전략 예시(종부세 중심)
주택 수를 줄이거나(매도), 합산배제 가능한 등록임대 등 요건을 검토하여 과세 대상에서 제외하거나 과세표준을 낮추는 방안을 검토합니다.
공시가격 상승률이 낮은(또는 공시가격 변동이 적은) 지역으로 재배치하는 것은 장기적 관점에서 종부세 부담 완화에 도움될 수 있습니다. - 재산세 관련
위 전략이 재산세에 미치는 효과는 제한적입니다.
다만 지방세 감면(지자체별) 제도는 재산세에만 적용될 수 있으므로 별도 확인 필요합니다.
3) 공동명의·지분 분할 전략
- 배우자 공동명의나 세대 분산(자녀 명의 등)은 종부세에서 과세표준을 분산시켜 누진구간(고세율 구간)에 진입하는 것을 피하는 데 유효합니다.
그러나 증여세·상속세 등의 부작용(증여세 과세 가능성)을 반드시 검토해야 합니다. - 재산세에서는 공동명의 자체가 큰 절세 효과를 주지 않는 경우가 많으므로, 공동명의 목적이 종부세 절세에 있다면 세무·법률 리스크를 사전에 점검해야 합니다.
5단계 : 절세 전략 2 — 타이밍·매도·보유 전략
매도 타이밍과 과세 기준
재산세와 종부세는 모두 과세기준일이 매년 6월 1일입니다.
따라서 과세기준일 이전(예: 5월 중)에 소유권 이전(매도·등기)이 완료되면 해당 연도의 과세 대상에서 벗어날 수 있습니다.
다만 실무상 잔금·등기 시점, 거래 실태(실질적 소유권 이전 여부)에 따라 과세 여부가 결정되므로 등기일 기준 등 세부 요건을 반드시 확인해야 합니다.[5]
보유 vs 매도 전략
- 공시가격 상승 추이, 보유 기간, 보유세(종부세) 적용 여부를 종합적으로 고려하여 매도 시점을 결정합니다.
- 임대 전환(장기임대 등록)이나 합산배제 요건 충족을 통해 종부세 과세 대상에서 제외되는지 검토합니다(요건 엄격).
절세 실전 팁(적용 대상 표)
| 전략 / 항목 | 재산세 | 종부세 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 기본공제(1세대 1주택 12억 등) | 해당 없음 | 적용 (1세대1주택 12억, 일반 다주택 9억; 법인은 배제) | 종부세 전용 규정. 상세 근거: 국세청 안내 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 해당 없음 | 적용 가능(연령·보유기간별 세액공제) | 중복 적용 가능, 한도 존재 |
| 6월 1일 기준(매도 타이밍) | 적용 | 적용 | 실제 과세 여부는 등기·잔금 등 실질적 소유권 이전 시점에 따라 결정 |
| 지방세 감면·지역별 감면 | 적용 가능(지자체별 재산세 감면) | 대체로 비적용 | 지자체별 규정 확인 필요 |
| 공동명의·지분 분할 | 효과 제한적 | 효과적(과세표준 분산) | 증여세·실거래 소명 등 리스크 확인 필요 |
실무 체크리스트
- 해당 주택의 공시가격 합계가 어느 과세구간에 속하는지 먼저 계산(종부세 공제 반영 전/후 확인)
- 법인·개인 여부, 1세대 1주택 해당 여부, 합산배제 요건(등록임대 등) 여부 확인
- 공동명의·지분 분할 시 증여세 발생 가능성 검토 및 서면 근거 확보
- 매도 시 등기·잔금 기준을 확인하여 과세기준일(6월 1일) 적용 여부 판단
결론
2025년 재산세와 종부세 부담이 늘어남에 따라, 실무 계산법과 절세 전략 이해는 필수입니다. 위 5단계를 기반으로 공시가격 변동, 과세 기준일, 누진세율 구조, 보유 전략 등을 점검하면 과도한 세부담을 줄이고 안정적인 자산 운영이 가능합니다. 다주택자라면 세무 전문가 상담을 병행하는 것을 추천드립니다.