이 글은 전세 계약 시점을 기준으로, 전세사기 예방을 위해 단계별로 무엇을 확인해야 하는지를 구조적으로 정리한 안내 글입니다. 개별 사례보다 실제 계약 과정에서 적용할 수 있는 판단 기준과 점검 순서를 중심으로 설명합니다.
전세 계약을 앞두고 있다면 막대한 보증금이 걸려 있는 만큼 전세사기 예방은 선택이 아닌 필수입니다.
2025년에도 다양한 전세사기 유형이 계속 발생하고 있어 임차인은 계약 전에 권리관계와 절차를 미리 점검할 필요가 있습니다.
이 글에서는 실제 계약 전에 반드시 확인해야 할 전세사기 예방 실전 체크리스트 7단계를 순서대로 정리합니다.
1단계 : 주변 시세·전세가율을 통한 기본 위험 점검
먼저 계약하려는 주택의 전세가율을 확인해야 합니다. 2025년 자료에 따르면, 매매가 대비 전세가가 70% 이상을 넘거나 지나치게 낮다면 ‘깡통전세’ 위험이 높습니다.
동일 동·층·평형의 최근 실거래가를 함께 확인해 지나치게 저렴하거나 비싼 매물은 추가적인 권리관계 확인이 필요한 대상으로 볼 수 있습니다.
2단계 : 등기부등본 및 권리관계 확인
계약 전 반드시 등기부등본을 열람해 소유자 명의, 임대인의 동일성, 근저당권·가압류 설정 등을 확인해야 합니다. 2025년 발표된 안내서에서는 “등기부등본 확인이 보증금 보호의 첫걸음”이라 강조하고 있습니다.
특히 선순위 권리가 설정된 경우, 보증금 회수 가능성이 크게 낮아지므로 근저당액·채권최고액·설정일 등을 집중적으로 체크해야 합니다.
온라인 등기소에서 즉시 발급이 가능하므로 계약 직전에 최신 등기부를 기준으로 확인하는 것이 원칙입니다.
3단계 : 임대인의 신원 및 중개사 확인
전세사기 중에는 임대인이 아니라 제3자가 계약을 주도하거나 위조된 계약서를 사용하는 경우가 많습니다. 따라서 임대인의 신분증·인감증명·등기부 명의자 비교 등을 통해 확인해야 합니다.
또한 공인중개사 사무소 등록번호, 중개사무소의 사업자등록 여부, 중개사가 소속된 지 협회·등록 정보 등을 확인하는 것이 좋습니다. 자격이 없는 중개사와의 계약은 리스크가 큽니다.
4단계 : 계약서 작성 및 특약 조항 점검
계약서에는 보증금 반환 조건, 잔금 지급 시점, 하자보수 책임, 중개수수료 명시 등이 포함되어야 합니다. 실전에서는 계약서 상 특약 조항이 분쟁 방지에 큰 역할을 합니다.
특약으로는 임차인이 잔금 지급 전에 등기부변동이 없는지 확인할 것, 임대인이 체납세금·관리비가 없다는 보증 등이 포함될 수 있습니다. 이러한 조항이 없으면 보증금 반환 시점에서 불리해질 수 있습니다.
5단계 : 전입신고·확정일자·전세보증보험 가입
계약 체결 직후, 가능하면 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 이는 임차인의 대항력·우선변제권 확보에 필수적인 절차입니다.
또한 보증금 규모가 크거나 위험요인이 있는 집인 경우, 전세보증보험 가입 여부도 반드시 확인해야 합니다. 보험 가입 가능 여부가 없는 집은 사기 위험이 상대적으로 높습니다.
6단계 : 잔금 지급 전 재확인 및 명도 조건 확보
잔금 지급 전에는 다시 한 번 등기부등본을 발급받아 새로운 근저당 설정이나 권리 변동이 없는지 확인해야 합니다. 실제로 잔금 직전에 추가 대출이나 가압류가 설정되는 사례도 존재합니다.
또한 입주 일정, 이전 세입자의 퇴거 여부, 공과금·관리비 체납 여부는 계약서 특약으로 명확히 확보해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
또한 명도 시 입주 일정, 이전 세입자의 퇴거 확인, 공과금 체납 여부 등을 계약서 특약으로 확보해 두면 이후 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다. 실제 계약 후 명도 지연으로 인해 손해를 본 사례가 여전히 존재합니다.
7단계 : 계약 후 관리 및 리스크 대응책 마련
계약 후에도 관리비·공과금 체납 여부, 재임대 가능성 여부, 임대인의 신용변동 등을 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 전세사기 예방은 계약 전 점검뿐 아니라 계약 이후 관리 단계까지 이어지는 과정으로 이해해야 합니다.
2025년 기준 정부·지자체에서는 전세사기 피해지원센터 및 상담창구 확대 정책을 시행 중이며 피해 발생 시 즉시 신고하고 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.
정리 : 전세사기 예방은 계약 전 점검에서 시작된다
전세계약은 보증금 보호가 핵심인 만큼, 계약 전 단계별 점검을 통해 전세사기 위험을 줄이는 것이 중요합니다. 위에서 제시한 7단계 체크리스트를 활용해 본인의 계약 과정을 꼼꼼히 점검하시기 바랍니다.
계약 전 시세 확인, 권리분석, 계약서 작성, 제도 활용, 잔금 전 재확인, 사후 관리까지를 포함하면 전세사기 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 안전하고 안정적인 주거생활을 위해 반드시 준비하세요.