부동산 거래 실무에서 계약서 작성은 단순한 문서 작성 그 이상입니다. 특히 투자 및 일반 매매·임대차 시에도 빈번히 발생하는 실수들을 미리 알고 대비하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 2025년 최신 정보를 기반으로 부동산 계약서 작성 시 주의해야 할 핵심 포인트와 ‘자주 발생하는 실수’를 정리해드립니다.
계약서 작성 전에 반드시 확인해야 할 기본권리관계
등기사항전부증명서 (구 등기부등본) 확인
계약 체결 전에 대법원 인터넷등기소 등을 통해 등기사항전부증명서를 발급해서 거래 대상 물건의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 소유자가 계약 상대방과 동일한지 확인해야 합니다.
- “가압류”, “가처분”, “지상권 설정” 등 제한물권이 있는지 을구·갑구 항목을 통해 반드시 점검해야 합니다.
- 현황 서류(건축물대장, 토지대장 등)도 병행해서 확인해야 합니다.
계약 당사자·물건표시 정확히 기재
- 계약서 상의 임대인/매도인 정보(이름, 주민등록번호, 주소 등)가 신분증 및 등기부상의 소유자 정보와 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 물건의 소재지, 지번/도로명, 건물 층·호수, 면적, 용도 등이 서류(건축물대장/토지대장)와 동일해야 합니다. 작은 오기라도 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
자주 발생하는 실수와 주의해야 할 항목
실수 – 1 : 계약금/중도금/잔금 지급 및 계좌 오류
- 계약금이나 중도금을 매도인 본인 명의 계좌가 아닌 제3자의 계좌로 입금하는 경우 사기 위험이 올라갑니다.
- 지급액을 숫자만 기재하거나 한글 병기가 없을 경우 금액 오기에 취약합니다. 예컨대 “5 000 000원”만 쓰고 “금 오백만원정”이 병기되지 않으면 착오 소지가 있습니다.
- 잔금 지급 전 최신 등기부등본을 재확인하지 않고 지급한 뒤 권리관계가 바뀌는 경우가 많습니다.
실수 – 2 : 특약사항 누락 또는 불명확한 기재
- 계약서의 ‘특약사항’에 대해 구체적으로 기재하지 않아 분쟁이 발생하는 사례가 매우 많습니다. 예 : 저당권 말소, 공과금 정산, 인도일자 등.
- 임대차 계약의 경우 대항력·우선변제권 확보 조건이나 전세자금대출 특약 등이 누락돼 위험에 빠지는 경우가 있습니다.
실수 – 3 : 중개업자 정보 및 서류 미확인
- 중개업소가 정식 등록된 부동산중개업자인지, 중개대상물 확인·설명서 및 공제증서 등을 교부받았는지 확인해야 합니다.
- 중개인이 제공한 계약서 초안을 충분히 읽지 않고 서명·도장을 찍는 경우, “읽지도 않았다”는 이유로 책임 회피가 어렵습니다.
실수 – 4 : 물건표시 오류 및 주소·면적 착오
- 계약서상 기재된 주소·지번·호수 등이 실제 건축물대장이나 토지대장과 다를 경우 권리 주장이 불리해질 수 있습니다.
- 면적이 실제보다 작게 기재되거나 구조·용도가 다르게 명시된 경우가 있는데, 이 또한 추후 책임분쟁으로 이어집니다.
실수 – 5 : 서류 보관 및 계약서 원본 관리 부실
- 계약서 작성 후 계약자 각각이 원본을 각 1부씩 보관해야 합니다. 중복본이 없거나 날인·간인이 누락된 경우 증거력이 약해질 수 있습니다.
- 계약서 정정 시 보통 빨간 줄 두 개로 수정을 표시하고 계약 당사자 모두 날인해야 하는데, 이 절차를 지키지 않으면 무효 해석될 수 있습니다.
계약서 작성 시 체크리스트
필수 항목
- 계약일자, 당사자 명의(임대인/매도인, 임차인/매수인)
- 물건 표시 (주소, 지번/도로명, 면적, 건물 구조·용도)
- 거래대금 및 지급방법 (계약금·중도금·잔금)
- 인도일자 및 소유권 이전·명도 조건
- 특약사항 및 위약금·해제 조건
- 중개업자 정보 (등록번호, 중개대상물 확인서 등)
- 서명·날인 및 계약서 보관 수량
“항목별 점검 → 특약 기재” 절차
- 등기부·건축물대장·토지대장을 각각 확인하고 오류 여부 체크
- 계약 전에 중개인에게 계약서 초안을 요청해서 미리 검토
- 지급 계좌 및 금액을 명확히 기재하고 영수증/이체기록 확보
- 특약사항을 모호하게 하지 않고 책임 주체·기한 등을 분명히 기재
- 계약서 작성 후 각자 원본을 보관하고 증거자료(사진·영상) 남기기
결론 : 실수 없는 계약서 작성이 부동산 리스크를 줄인다
부동산 계약서 한 장이 투자나 거주를 위한 거래의 성패와 리스크 관리를 좌우할 수 있습니다. 2025년 현재, 정보 접근성과 법률지원이 과거보다 훨씬 좋아졌지만, 그만큼 계약서 작성 시 기본을 놓치는 경우가 여전히 많습니다.
- “등기부등본 확인 안 함”
- “계약금 계좌 오류”
- “특약 누락”
- “중개업자 정보 미확인”
이 같은 실수들이 막대한 손실로 이어질 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
따라서, 계약서 작성 전에는 무조건 체크리스트를 확인하고 가능하다면 법률·세무 전문가와 사전 상담하는 것이 바람직합니다.
성공적인 부동산 거래를 위한 첫걸음으로 계약서 작성 단계부터 정확히 준비하세요!