전세 계약 만료를 앞두고 계약 갱신을 고려 중이라면, 2025년 현재의 법률 및 실무 흐름을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다. 이 글에서는 전세 계약 갱신 시 실무에서 꼭 확인해야 할 핵심 5가지를 정리하였으니, 이를 참고하여 불이익 없이 안전하고 현명한 계약을 체결하시기 바랍니다.
1) 갱신요구권 행사 가능 여부 확인
법적 권리와 행사 시점
2025년 기준으로 주택임대차보호법에 따라 임차인은 기존 계약 종료 후 1회에 한해 최대 2년 연장(계약갱신요구권)을 행사할 수 있습니다.
갱신요구권을 사용하려면 계약만료 전 6개월~2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 의사 통보가 필요합니다. 기간을 놓치면 권리가 사라질 수 있으므로 달력에 표시해 두는 게 좋습니다.
유의사항
- 임대인이 실거주 등의 정당한 사유를 제시하면 거절될 수 있습니다.
- 갱신 후 보증금 인상이나 계약 조건 변경이 자동으로 허용되지 않으므로 갱신 시 조건을 다시 확인해야 합니다.
2) 계약 갱신 후 보증금·임대료 인상 조건 확인
인상 상한과 실무 협상 포인트
계약 갱신 시 임대료 또는 보증금 인상은 법정 상한선 내에서 협의해야 합니다. 2025년 기준으로 갱신 인상률은 일반적으로 5% 이내로 보는 것이 실무 관례가 되어가고 있습니다.
체크리스트
- 인상률이 5%를 넘는 경우 그 근거를 임대인에게 요청하세요.
- 계약서 특약란에 인상률 및 기존 금액·신규 금액을 명기합니다.
- 인상과 함께 보증금 반환 조건, 연체보증금·관리비 처리 조건도 다시 검토합니다.
3) 보증금 반환 보호 및 전입신고·확정일자 확보
갱신 후에도 안전장치는 필수
계약 갱신도 새로운 계약서 작성이 권장되며 갱신 후에도 보증금 보호를 위한 기본 절차는 동일합니다.
- 전입신고 및 확정일자는 갱신계약서 작성일 기준 바로 신청해야 합니다.
- 주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증금 반환보증 가입 여부도 재확인하세요.
주의사항
- 갱신 계약서만 작성하고 전입신고·확정일자를 누락하면 우선변제권이 약해질 수 있습니다.
- 인상된 보증금을 기준으로 반환보증금 산정이 바뀔 수 있으므로 반환보증 상품 가입 상태를 반드시 재확인하세요.
4) 임대인의 권리·물권·채권관계 재점검
갱신 전후에도 권리관계는 변할 수 있다
계약 갱신 시점까지 임대인의 소유권·근저당권·전세권 등의 권리관계가 바뀌었을 수 있습니다. 따라서 갱신 이전과 동일하게
- 등기부등본 열람하여 소유자 명의 및 근저당 설정 현황 확인
- 계약 만료 직전 또는 갱신 직후 갱신계약서 작성일 포함 최신본 확인
해야 합니다.
체크포인트
- 임대인이 다른 주택으로 거주 이전하기 위해 갱신 거부를 준비했는지 확인합니다.
- 집주인이 보증금 반환 능력이 악화된 경우 ‘깡통전세’ 리스크가 커집니다.
- 갱신계약이더라도 분쟁 방지를 위해 계약서 상 특약으로 ‘임대인의 채무·담보설정 없음’에 대한 확인조항을 넣는 것이 좋습니다.
5) 갱신계약서 작성 및 특약 기재 확인
계약 내용의 명확화가 리스크를 줄인다
갱신은 계약 연장이지만, 실무적으로는 새로운 계약서 작성 또는 변경계약서 작성으로 처리하는 것이 좋습니다. 특약 내용까지 명확히 기재하면 이후 분쟁 가능성을 낮출 수 있습니다.
필수 기재 항목
- 계약기간(갱신 후 시작일·종료일)
- 보증금·임대료 증액 여부 및 금액
- 인도일 및 명도조건
- 하자 보수 책임, 관리비 정산 기준
- 계약 해제·중도해지 조건
이처럼 “항목별 점검 → 특약 기재 작성 순서”를 습관화하면 세입자의 권리 보호에 도움이 됩니다.
결론 — 갱신 과정도 처음처럼 준비하라
계약 갱신이라 해서 준비를 소홀히 하면 소유권 이전, 보증금 미반환, 임대료 급등 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 세입자 입장에서 2025년 현재 갱신요구권 행사, 보증금 인상률 확인, 전입신고·확정일자 확보, 임대인 권리관계 점검, 계약서 특약 작성 이 5가지는 반드시 준비해야 합니다.
위 내용을 꼼꼼히 점검하셔서 불이익 없이 안전하고 신뢰도 높은 전세 갱신 거래를 진행하시기 바랍니다.