1. 다운계약·허위신고란 무엇인가?
다운계약은 실제 거래금액보다 낮은 가격을 계약서에 기재해 신고하는 행위를 말합니다. 반대로 업계약은 실제보다 높은 금액으로 신고하는 것을 뜻합니다. 허위신고는 거래사실이 없거나 왜곡된 정보를 신고하는 행위로 모두 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의해 엄격히 금지됩니다.
- 다운계약 목적 : 양도세 절세, 취득세 절감, 대출 규제 우회
- 업계약 목적 : 시세 왜곡, 분양권 가격 부풀리기
- 허위신고 : 가짜 거래를 만들어 시장 가격을 띄우는 행위
2. 2025년 강화된 단속 기준 요약
2025년부터 정부는 실거래가 신고 내역과 금융 데이터·등기 정보를 연동해 의심 거래를 자동 식별하는 시스템을 구축했습니다.
- 의심 거래 자동추출 : 실거래가와 KB·국토부 시세 대비 큰 차이가 있을 경우 자동 심사
- 금융계좌 연동 강화 : 실제 송금액과 신고 금액 비교
- 중개사무소 대상 현장 점검 강화
- 가짜 거래·허위 거래는 즉시 과태료 및 형사처벌 대상
3. 주요 적발 사례로 본 위험 신호
최근 몇 년간 국토교통부가 발표한 적발 사례를 보면 몇 가지 공통점이 드러납니다.
- 실거래 신고 금액과 계좌 이체 내역이 다름 → 신고가 자동 의심 대상
- 특정 아파트의 연속된 거래가 비정상적 패턴
- 동·호수가 다른데 계약서 내용이 동일하거나 필체가 동일함
- 중개사가 양쪽 계약서를 따로 작성해 조정하는 사례
특히 다운계약은 양도세 탈루 목적 사례가 많고 업계약·허위거래는 분양권 시장에서 가격을 올리기 위해 사용되는 경우가 다수입니다.
4. 2025년 위반 시 처벌 규정 정리
부동산 거래 허위신고는 강력한 제재를 받게 됩니다.
- 과태료 최대 3천만 원
- 중개사무소는 업무정지 또는 등록취소 가능
- 세금 탈루로 판단 시 양도세·증여세 추징
- 허위 신고가 반복될 경우 형사 고발 가능
- 업계약·가짜 거래 생성은 시장 교란 행위로 별도 제재
실수요자 또한 “몰랐다”는 이유로 책임을 피하기 어려우므로 계약 단계에서 반드시 중개사와 투명하게 절차를 밟아야 합니다.
5. 실수요자를 위한 대응 전략 7가지
일반 매수자·매도자가 위험한 계약에 휘말리지 않기 위해 반드시 숙지해야 할 핵심 전략입니다.
- 실거래가 조회를 통해 시세와 큰 차이가 나는지 비교하기
- 중개사가 다운계약을 제안하면 즉시 거래 중단
- 계약금·중도금·잔금은 반드시 계좌이체로 남기기
- 계약서 작성 시 금액 오류 여부를 꼼꼼히 확인
- 특약사항에 거래 조건을 정확히 기재
- 가족 간 거래라도 허위신고는 처벌 대상이므로 정식 절차 준수
- 모든 대화를 문자·카톡 등으로 기록해 분쟁 대비
6. 공인중개사를 위한 실무 주의사항
중개사무소는 2025년부터 관리 감독이 강화되며 특히 계약서 관리가 중요해졌습니다.
- 실거래 신고 금액은 계약서 금액과 동일해야 함
- 양쪽 계약서를 다르게 작성하는 행위 금지
- 다운계약·업계약 유도 시 형사처벌 위험
- 고객 요구로 인한 위법 행위도 처벌 가능
- 계약서·신분증·통장 사본 등 증빙자료 정확히 보관
불법 거래를 예방하는 것이 중개사의 장기적인 평판과 사업 유지에 가장 중요한 요소입니다.
7. 적발을 피하기 위한 편법? 절대 금물
일부 투자자들은 과거에 ‘계좌 여러 개 사용하기’, ‘현금 일부 지급’, ‘가족 명의로 대리 지불’ 등 편법을 사용했지만 2025년부터는 금융데이터 분석이 자동화되며 사실상 불가능해졌습니다.
실거래가 조작은 단기적으로 세금을 절약하는 것처럼 보여도 적발 시 수년치 세금 추징 및 과태료로 손실이 훨씬 커지는 구조라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
8. 마무리 정리
2025년 기준 다운계약·허위신고는 과거보다 적발 가능성이 훨씬 높아졌고 단속 수준도 강화되었습니다. 정부는 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 금융·등기·시세 정보를 모두 연동하며 가짜 거래를 거의 실시간으로 추적하고 있습니다.
실수요자와 중개사는 투명한 거래를 원칙으로 삼고 계약 단계에서 기록과 증빙을 남기며 위법 요소를 철저히 차단해야 합니다. 부정 신고는 단기적으로 이익이 있어 보이더라도 장기적으로 큰 불이익을 가져오는 만큼 2025년 이후에는 오히려 투명한 절차가 가장 안전한 전략입니다.